资色·压轴榜单|上市房企财务健康榜:龙光夺冠 多数房企规模扩

  原标题:资色·压轴榜单|上市房企财务健康榜:龙光夺冠 多数房企规模扩张“踩刹车”

  2019上半年,在“房住不炒”的整体基调下,调控政策将保持稳定性和持续性,房企面临严峻的去化与销售问题,另一方面,融资持续收紧,房企面临前所未有的财务压力。

  因此,快速去化与回款,保证现金流的安全与财务健康,成为房企今年的重要工作。半年报披露刚刚结束,不少房企相关负责人业绩会上均表示,加速回款、减速保质、现金流安全成为接下来的工作重点。那么,在房企们交上的2019上半年成绩单中,财务健康情况到底如何呢?

  和讯房产独家发布的《2019年上半年上市房企财务健康榜单》显示,今年上半年,龙光凭借优秀的盈利能力与充裕的现金流以及健康的债务结构,拔得财务健康榜单头筹;龙头房企中海、华润与万科表现稳健;滨江集团、中国金茂、宝龙地产主动降负债效果显著。此外,部分房企出于规模的诉求并未及时踩刹车。

  此次排行榜算法为,对一个公司财务健康程度的评估,我们采用对各分项排名计分,加总后得到这个公司的综合得分,再根据综合得分进行排名,分数越高,名次越靠前。各分项数据维度涵盖净资产负债率、有息负债规模环比增速(较2018年底)、现金覆盖比率。

  与《2018年上市房企财务健康榜单》(以下简称“2018年财务健康榜单”)相比,2019上半年榜单中,龙光地产前进31个名次,成为“财务稳健王”。万科、华润和中海分列第二三四位,值得一提的是,在《2018年上市房企财务健康榜单》中,万科、华润和中海就占据总榜前三名,此外,保利发展由第九位上升到第五位。

  综合2018年财务健康榜单来看,万科、华润、中海、保利、龙湖五家房企继续位列前十名,此外,龙光地产、绿城集团、花样年、碧桂园、滨江集团进入前十名。

  观察2019半年报财务健康榜单,和讯房产发现,排名靠前的房企的共同特点是,净资产负债率远低于行业平均水平,有息负债规模环比增速(较2018年底)慢,现金覆盖比率较高。虽然2019年市场环境与融资环境都进一步收紧,但对比行业数据可发现,龙光、中海、华润、万科的表现依然出色,财务健康状况均高于行业。

  债务指标方面,中海、万科、华润、龙光的净资产负债率仍然是保持前四的最低数字,均低于50%,有息负债规模环比增速低于行业平均水平。榜单还显示,2019年上半年,10家龙头房企的净资产负债率增速为13.2%。

  短期偿债能力方面,中海的现金覆盖比率遥遥领先,达到5.32,合景泰富为4.50,龙湖集团为4.21分列第二三位,华润置地以4.16位列第四,旭辉集团以3.25跻身前五。一般情况下,1以上表示当前货币资金可以覆盖一年内的债务还款,表明风险较小,若考虑利息,1.5以上最为稳妥。以“财务稳健”著称的中海、龙湖、华润等长跑型选手迎来了长期安全投资下的红利,从容面对周期波动。

  此外,排名靠前的房企中,花样年、滨江集团、合景泰富、时代中国、荣安地产、建业地产等均为2018年销售额不足千亿的房企。其中合景泰富在2018年上市房企财务健康榜单中也排名前十。在榜单前三十名中,销售额不足千亿的房企近半,也反映了部分中小型房企积极保证财务健康以应对市场与政策变动。

  面对当前的市场形势,不同房企做出了不同选择,有房企选择降负债求稳健发展,也有房企试图“弯道超车”,实现逆势扩张。

  相比2018年财务健康榜单,滨江集团、合景泰富、时代中国等排名上升迅速,主动降负债、调整负债结构效果显著。实际上,“降负债”已成为2019年大多数房企的一个重要财务目标。不少房企选择扩大融资,加速回款,或减少支出等“打法”来降低负债率。

  从偿债能力来看,2019上半年房企现金覆盖比率平均值为1.75,而2018年年末,房企现金覆盖比率为1.46。整体来看,现金覆盖比率上升。

  这其中包括部分前两年规模扩张明显的房企,今年上半年也开始有意降低有息负债规模。榜单显示,中国金茂、阳光城、远洋集团、龙光集团、花样年等房企的有息负债规模增速均呈现负增长。以旭辉为例,过去半年,旭辉主动降负债效果显著。旭辉的短债比为18%,外币负债比例则在2019上半年下降至39%。林峰在业绩会上表示,下半年旭辉仍然会强调有财务约束的增长,进一步压缩境外的美元债。

  但与此同时,也有部分中型房企在规模赛道上并未急踩刹车,尤以首次进入千亿抑或是冲刺千亿、两千亿阵营的房企明显。 榜单显示,大悦城控股、招商蛇口、荣盛发展、中交地产排名均有下降,体现了这些房企的规模诉求。

  和讯房产梳理榜单发现,2019年上半年,有息负债规模环比增速超过20%的房企有14家,占比27.5%,位居榜首的是大悦城控股,其有息负债规模环比增速高达94.6%。在业内人士看来,大幅增加负债与大悦城控股的规模诉求有关,重组之后,大悦城控股希望重启发展速度,并提出2021年实现千亿的目标。

  在一定程度上说,适当加杠杆,是房企扩张与进取的工具。对于正处于扩张阶段的房企而言,无论是兼并还是抢地,都离不开资金杠杆。

  财务健康榜单也反映了这个问题,排名靠后的房企一般表现为净资产负债率高,现金覆盖比率低。以富力地产为例,净资产负债率高达240.8%,现金覆盖比率为0.41,远小于1,财务压力较大。同属扩张阶段的光明地产净资产负债率高达254.0%,现金覆盖比率为0.46。

  业内人士指出,随着房地产行业进入下行周期,高负债率的房企可能有“踩错节奏”的风险。当前楼市流动性降低,如此高的负债率,随时挑战其现金流所能承受的极限。另一方面,虽然2019年融资环境有所改善,但如果不注重风险、只看中规模,就可能倒在跑道上。

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